La transmission d’un patrimoine privé ou professionnel est un sujet primordial, tout aussi essentiel que la gestion quotidienne. A cet égard, certaines stratégies patrimoniales sont incontournables.
La plus classique est la donation avec réserve d’usufruit. Il s’agît de transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien en se réservant l’usufruit, (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus). Cette solution revêt un double avantage : d’une part, elle permet
d’anticiper la transmission du patrimoine du vivant du donateur et, d’autre part, elle permet de réduire le coût fiscal de la donation par application de l’article 669 du CGI. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoindra automatiquement la nue-propriété pour
reconstituer la pleine propriété sans aucun impôt.
Par ailleurs, le propriétaire d’un bien peut faire apport de sa nue-propriété à une société civile immobilière (SCI) pour faire une donation-partage au profit de ses enfants. Toutefois, le Comité d’Abus de Droit Fiscal, dans son avis du 14 janvier 2021,
considère qu’un tel schéma est abusif, la société étant fictive car constituée uniquement à des fins de transmission. Au demeurant, le respect du formalisme comptable, juridique et financer atteste de l’existence de la société. En outre, une SCI nue-propriétaire d’un immeuble ne peut être, pour cette seule raison, entachée de fictivité puisque la détention de tels droits est conforme à son objet social, l’usufruit étant un droit temporaire (viager ou à durée déterminée), la société a vocation in fine à être plein propriétaire.
La donation-partage, pour sa part, présente l’intérêt de figer la valeur des biens donnés au jour de celle-ci. Cela revêt une importance capitale en présence d’une donation de somme d’argent. En l’absence de don manuel partage, l’héritier donataire doit rapporter à la succession la valeur du bien dans lequel cette somme a été investie au jour du partage successoral. Le cerfa n°2735 ne règle en aucun cas les problèmes civils liés au droit successoral. Lorsque la transmission porte sur un immeuble à usage professionnel détenu depuis plus de trente ans par une SCI fiscalement transparente, le schéma appelé « Owner Buy Out » (OBO) permet au dirigeant de constituer avec ses enfants une SCI qui fera l’acquisition, au moyen d’un emprunt, des locaux professionnels. L’emprunt sera remboursé grâce aux loyers perçus par la
SCI et le dirigeant percevra, en exonération d’impôt, la totalité du prix de cession. Les parts sociales de la nouvelle SCI peuvent aussi faire l’objet d’un démembrement de propriété au profit de la société locataire et usufruitière qui s’acquittera de l’impôt sur les revenus de la SCI.
Pour conclure, l’interprofessionnalité entre notaires et avocats constitue un atout majeur quelle que soit la stratégie adoptée, les clients pouvant bénéficier de compétences transverses sur chacune des thématiques abordées.
Article rédigé par Marc Delassus, avocat associé du cabinet D&V avocats.